Thursday, 11 October 2012 05:01

Эксперт: Мы разговариваем с иностранными оценщиками на одном языке

Written by 
Rate this item
(0 votes)

Что приходится оценивать специалистам Института недвижимости и оценки? Какие объекты за десятилетнюю историю было оценивать сложнее всего? Какие сложные объекты можно ожидать в ближайшем будущем? С оценкой предприятий какой отрасли больше всего проблем? Какие вообще сложности возникают при оценке того или иного объекта?

На эти и другие вопросы в эфире TUT.BY отвечал Леонид Русьянов, генеральный директор "Белинвестоценка".

 

 

Чем занимаются специалисты вашего института? Что приходится оценивать?
Наш институт занимается практически всеми видами оценки: оценкой недвижимости, транспорта, воздушных судов, кораблей, бизнеса. Цели различны: и для прямых продаж, и продаж пакетов акций, и продаж простых объектов недвижимости. Кроме того, обращаются к нам и с вопросами постановки на баланс, учета основных средств.
Сколько оценщиков у вас работает? Складывается впечатление, что работы очень много. Справляетесь?
Вы знаете, что после принятия президентом указа №615 была введена аттестация оценщиков. На сегодняшний день в республике выдано всего 947 аттестатов. Но это не значит, что у нас работает 947 оценщиков: оценщик может иметь несколько аттестатов – от одного до трех. Например, для того, чтобы стать оценщиком бизнеса, надо до этого пройти аттестацию оценщика недвижимости, оценщика оборудования, есть еще аттестация по оценке земли, интеллектуальной собственности. Таким образом, мы не слишком ошибемся в расчетах, если скажем, что всего в оценке работает порядка 450 человек.
Что касается нашего института, то это единственная специализированная организация, которая занимается только оценочной деятельностью и экспертизой достоверности неденежных вкладов в уставные фонды. У всех остальных организаций, в первую очередь государственных, которые занимаются, в том числе, и оценкой, это не является основным видом деятельности.
Кто еще у нас занимается оценкой?
Например, в структуре Госкомимущества есть организация Белгипрозем, в которой тоже есть оценщики. В каждом областном центре есть Агентство по регистрации и земельному кадастру, у которого тоже есть достаточно много оценщиков, но оценочная деятельность не является для них основной.
Что касается количества сотрудников нашей организации, то в Минске работает 55 человек и примерно по 20 человек в Витебске, Гомеле и Гродно.
Сколько объектов они оценили за прошлый год?
Мы каждый день контролируем работу сотрудников, и у меня на каждой еженедельной планерке перечень объектов, которые находятся в работе, составляет две страницы, и это только по головному предприятию. Количество объектов ни о чем не говорит. Например, сделали оценку 50 единиц автотранспорта – много это или мало? В денежном выражении это очень мало, потому что оценка оценке рознь. Но оценка одного предприятия как бизнеса может стоить десятки миллионов белорусских рублей. Поэтому количество не всегда отражает трудоемкость.
Кто является заказчиком оценки бизнеса? Кто платит за это?
Заказчиками являются как сами предприятия, так и государство. Например, государство собирается продавать свой пакет акций предприятия. Необходимо иметь четкое представление о том, сколько стоит этот пакет акций на рынке. Здесь подключаются оценщики. По действующему положению государственную собственность могут оценивать либо государственные оценочные организации, либо организации, в которых доля государства составляет от 50%. Поэтому чаще всего такие работы по конкурсу, который проводится среди государственных оценочных организаций, попадают к нашему институту.
Можете вспомнить предприятие десять лет назад и сегодня? Как все начиналось и во что выросло?
За десять лет пройден очень большой путь. В 2000 году Институт оценки в Беларуси представлял собой, мягко говоря, жалкое зрелище. Сегодня мы уже можем сказать, что работаем на уровне зарубежных специалистов. Это можно сказать без ложной скромности: мы проходили уже и "Белтрансгаз", и "БПС-Банк", и другие банки, пакеты акций которых продавались зарубежным инвесторам. Мы проходили через сито консультантов, которых привлекают в таких случаях для того, чтобы оценка была объективной. С этими специалистами мы всегда старались находить понимание и приближали наши позиции: если даже первоначально их оценка стоимости нашего объекта отличалась от нашей, мы постепенно сближались и находили взаимопонимание. Это дает основания нам утверждать, что мы разговариваем с иностранными оценщиками на одном языке.
То есть, грубо говоря, вы торгуетесь?
Не торгуемся, а находим аргументы, благодаря которым показываем достоинства наших организаций. Придя извне, можно и не заметить преимуществ того или иного предприятия. С помощью специалистов предприятий мы пытаемся достойно показать его в текущем развитии и выстроить прогноз. Самые спорные вопросы возникают тогда, когда выстраивается прогноз развития того или иного бизнеса на какую-то перспективу, пусть даже на пять лет, особенно в условиях нынешних колебаний на рынках. Оценка ведется непрерывно, и в начале 2008 года, когда еще никто не знал о том, что грянет кризис, мы строили прогнозы на пять лет вперед.
Кстати, о кризисе начали говорить задолго до того, как он грянул. На конференции Европейского общества недвижимости в Милане в 2004 году уже говорили о том, что этот пузырь может лопнуть. Уже тогда были споры: одни доказывали, что кризис будет, другие утверждали, что не будет.
А о чем говорят сейчас на конференциях?
Сейчас все аналитики и специалисты, которые работают на рынке недвижимости, пытаются анализировать прошлые ошибки, начиная от ошибок бывших социалистических и развитых стран. Недавно мы были на семинаре, который проводили преподаватели ведущих европейских вузов из Италии, Словакии, Норвегии, Польши. Они посвящают целые исследования ошибкам, которые совершили и с ипотекой, и с другими вопросами.
Какие объекты оценивать было сложнее всего за прошедшие десять лет?
Одним из самых сложных был, конечно, "Белтрансгаз". Очень сложны в оценке банковские учреждения, потому что они как никто связаны с общим развитием экономики страны, с той политикой, которую проводит государство в области регулирования финансовых и экономических отношений. В любой стране всегда есть определенные риски в развитии такого бизнеса. Сделать финансовый анализ того, как предприятие развивалось за предыдущие несколько лет, могу все, а вот выстроить правильный прогноз на будущее – это самое сложное. А из этого складывается денежный поток, который непосредственно влияет на стоимость бизнеса.
Какие сложные объекты вы планируете оценивать в ближайшем будущем?
В печати уже широко освещалось то, что была произведена оценка ряда крупных предприятий – МАЗа, БелАЗа, "Беларуськалия". Возможно, по этим предприятиям ведутся переговоры, мне об этом неизвестно, но работу по их оценке мы проводили. Оценка бизнеса на таких переломных этапах нашего и мирового экономического развития представляет большую сложность. Те допущения, которые мы закладываем в оценку того или иного бизнеса, носят спорный характер, и всегда могут найтись специалисты, которые скажут, что так этот бизнес развиваться не будет.
Как вы находите общие подходы? Методики оценки у вас и у оценщиков, которых привлекает инвестор, одни и те же?
Это основной вопрос, от которого надо отталкиваться. Мы используем те же подходы и методики, которые используют оценщики других стран. Но сложность вся в тех допущениях, которые мы закладываем, в тех прогнозах развития бизнеса.
Как удается уладить эти конфликты, если они возникают?
В каждом бизнесе присутствует так называемый страновой риск. Мы считаем, что Беларусь по своему рейтингу недооценена: оценка странового риска Беларуси носит очень субъективный, ничем не обоснованный характер, а это накладывает свой отпечаток на всю нашу работу. Мы, строя прогноз развития того или иного бизнеса, учитываем и риски, в том числе, и страновые. Но не всегда мы можем находить понимание. Мы говорим, что более-менее стабильно прошли кризис, без больших катаклизмов. Например, мы оценивали банк, и нам постоянно говорили, что мы закладываем слишком оптимистичный прогноз развития этого банка. И после того, как сделка состоялась, и банк купил зарубежный инвестор, темпы развития этого банка превзошли даже наш прогноз.
Не возникает ли у зарубежных инвесторов некоего недоверия к вам как к институту, который представляет интересы государства?
Если институт находится в Беларуси, то априори он должен отстаивать какие-то интересы страны.
Но с другой стороны, у нас частники не могут оценивать – может оценивать только государственное предприятие. Почему?
Если будет продаваться предприятие негосударственной формы собственности, то частные оценочные организации могут его оценивать. И таких организаций на сегодняшний день немного: я бы назвал две-три организации, с которыми я бы мог сотрудничать в области оценки.
У нас в институте введена специализация, нормоконтроль, каждый отчет проходит две стадии проверки. Оценщики занимаются только своей специализацией. В частных организациях работают три человека, которые занимаются оценкой всего.
Какому из ваших отделов работается сложнее всего?
В традиционной оценке зданий, оборудования у нас уже выработана методика, технология оценки. А вот оценка бизнеса – это, наверное, и самое интересное, и самое сложное. Интересно – потому что приходится к оценке каждого объекта и пониманию бизнеса вырабатывать свои подходы, так как ввести узкую специализацию очень сложно. Приходится внимательно и аккуратно вникать в суть процессов, происходящих в той или иной отрасли, в которой работает это предприятие.
От чего, кстати, зависит сложность – от отрасли, размера бизнеса?
Во многом сложность зависит от объема бизнеса. Если предприятие работает, в основном, не на белорусский рынок, а на внешний, мы должны смотреть, что происходит там, какие есть возможности реализации, оценивать тенденции развития. Мы смотрим не только на то, что происходит в Беларуси, но и на то, что происходит на основных рынках сбыта.
Какие вообще сложности возникают при оценке того или иного объекта? С чем вам приходится сталкиваться сейчас?
Мы сталкиваемся с проблемами, которые вызваны неумелым руководством предприятием, неумелой работой команды. Конечно, мы учитываем риск плохого управления, но, тем не менее, это сложный вопрос. Бытует мнение, что если предприятие убыточное, то оно уже ничего не стоит, - это тоже неправильный подход.
Получается, вы оцениваете предприятие, исходя из сегодняшней ситуации, но прогнозируя на будущее? Как вы можете будущее-то видеть?
Мы изучаем отрасль не только в Беларуси, но и в мире в целом. Для того чтобы эту информацию получить и проанализировать, необходимо большое количество информационных источников, иногда труднодоступных, поэтому важность аналитической составляющей сильно возрастает. Оценщик должен уметь быть аналитиком.
Кроме того, оценщик должен учитывать, он проводит работу для какой-то конкретной цели. Мы жестко определяем, на какую дату должна быть оценка, каковы ее цели. Если мы понимаем, что сделку собираются провести в ближайшее время, то во главу угла мы берем доходность этого бизнеса и пытаемся по крупицам собирать информацию для того, чтобы можно было применить сравнительный подход к оценке. Мы сравниваем не только объемы продаж, но изучаем и котировки акций, отраслевые тонкости.
Каков срок годности вашей оценки? Как часто нужно делать переоценку?
Если оценка делается для продажи государственного предприятия, то действительна она в течение трех месяцев. Но вообще, срок годности оценки – вопрос достаточно сложный. Нам неоднократно приходилось возвращаться к одному и тому же объекту через полгода. Какие-то объекты оценивали через год-два, и были случаи, что оценка менялась, а с учетом кризисных явлений – не в лучшую сторону. Были случаи, когда стоимость предприятий понижалась.
Где у нас учат на оценщика?
Мы делаем ставку на Белорусский национальный технический университет, на Белорусский государственный экономический университет. В настоящее время все активнее в этот процесс подготовки специалистов по оценке включается технологический университет, где создана специальная кафедра по менеджменту и управлению недвижимости. Мы берем этих специалистов и дополнительно обучаем. У нас выстроена целая система взаимоотношений со студентами и преподавателями: они у нас проходят практику, они у нас пишут курсовые и дипломные работы, и мы уже видим, способен ли тот или иной человек заниматься оценочной деятельностью. Кроме того, студенты и преподаватели участвуют в конференциях.
Охотно идут к вам?
В последние два года мы существенно омолодили наш состав коллектива. У нас очень много молодых специалистов, которые очень быстро вошли в достаточно напряженный ритм работы.
Изменились ли со временем условия для оценки, технологии? Где повышают квалификацию ваши специалисты?
При Госкомимуществе есть учебный центр, специально созданный для обучения специалистов, работающих в этой отрасли, в том числе и оценщиков. Практически регулярно там проводятся семинары по оценке. Иногда проводятся краткосрочные семинары, посвященные конкретной тематике: например, новшествам в законодательстве об оценочной деятельности или новым стандартам и другим нормативным документам. Не надо сбрасывать со счетов и такое важное направление, как обмен опытом со специалистами из зарубежных стран. Впервые в этом году мы провели летнюю школу с участием зарубежных профессорско-преподавательских кадров ведущих университетов мира. Такие контакты мы должны поддерживать и наращивать.
Read 2248881 times Last modified on Thursday, 11 October 2012 05:20
Леонид Русьянов, директор ООО «БелИнвестОценка»

Общество с ограниченной ответственностью «БелИнвестОценка» создано в 2011г.

За короткий срок удалось сформировать коллектив из опытных специалистов, много лет занимающихся оценочной деятельностью, акционированием и другими направлениями работы на рынке недвижимости. Все ведущие специалисты общества, в том числе директор, длительное время работали в РУП «Институт недвижимости и оценки».

Website: belinvo.by/
Login to post comments